助手開業して事務所を借りたばかりのEさんからのご相談です。初期費用の合計が55万円になり、今年は経費にできないと思われていたそうです。
田口ここは分け方で結果が変わるところです。まとめて考えると損をしやすいので、順にご説明しますね。
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回答
20万円を超えるかどうかを見るのは、礼金・権利金・更新料などの「繰延資産」になるものだけです。仲介手数料や保証料は、そもそもこの判定に入りません。
ですので、初期費用の合計が20万円を大きく超えていても、費目を正しく分けた結果、判定の対象になる金額が20万円未満に収まり、その年に全額を経費にできるということが起こります。
費目ごとの分け方
- 敷金・保証金 … 資産です。退去時に返ってくるお金なので、支払っても経費になりません。返還されない部分（敷引きなど）があれば、その分は費用になります
- 礼金・権利金 … 繰延資産です。返ってこないお金で、効果が翌年以降にも及ぶためです。20万円判定の主な対象はここになると思います。
- 仲介手数料 … 支払った年の経費にできます。繰延資産にはしなくて大丈夫です。
- 保証料（保証会社への委託料） … 保証を受ける期間に対応する費用なので、長期前払費用として計上し、契約期間にわたって按分します
- 火災保険料 … 損害保険料です。保険期間に対応させます
- 鍵交換代 … 消耗品費や支払手数料として、支払った年の経費になります
判定は契約ごとの合計で見る
20万円かどうかは、支払いの回数ごとではなく、契約ごとの合計で判定します。
複数の物件を借りている場合は、契約が別であれば別々に判定します。1つの契約の中で礼金と権利金を分けて払っていれば、それは合計して判定します。
具体例
初期費用の合計が55万円だったとします。内訳は次のとおりです。
- 敷金 200,000円
- 礼金 180,000円
- 仲介手数料 90,000円
- 保証料 45,000円
- 火災保険料 20,000円
- 鍵交換代 15,000円
このうち20万円判定にかかるのは礼金の180,000円だけです。20万円未満なので、償却せずにその年の経費にできます。
敷金の200,000円は資産なので経費になりません。仲介手数料90,000円と鍵交換代15,000円はその年の経費です。保証料と火災保険料は、期間に対応する分がその年の経費になります。
合計55万円のうち、経費にならないのは資産である敷金だけ、という形になります。
20万円以上になった場合
礼金などが契約ごとの合計で20万円以上になった場合は、償却が必要です。
償却期間は原則として5年です。ただし、賃借期間が5年未満の契約で、更新のときに改めて更新料の支払いが必要になることが明らかな場合は、その賃借期間が償却期間になります。
なお更新料も礼金と同じ扱いです。更新のたびに繰延資産となり、その都度20万円かどうかを判定します。
まとめ
- 20万円判定の対象になるのは、礼金・権利金・更新料などの繰延資産だけ
- 仲介手数料と保証料は繰延資産ではないので、判定の金額に足さない
- 初期費用の合計が20万円を超えていても、分けた結果その年に全額経費にできることがある
- 判定は契約ごとの合計で見る
- 敷金は返ってくるお金なので資産。経費にはならない
- 20万円以上になった場合の償却期間は原則5年。賃借期間が5年未満で更新料を要する契約はその賃借期間
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